Необходимо ли в данном случае соблюдение требований ст. 250 ГК РФ?
Отвечают эксперты службы Правового Консалтинга
компании “Гарант” Анастасия Бахтина и Аркадий Серков
По данному вопросу мы придерживаемся следующей позиции:
Нормы о преимущественном праве покупке доли в праве общей собственности на земельный участок не применяются при переходе этой доли в связи с продажей помещения в здании, которым занят этот земельный участок.
Обоснование позиции:
Действительно, в соответствии со ст. 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов. При этом данная норма не указывает на возможные исключения из этого правила.
В то же время необходимо учитывать следующее.
Согласно ст. 552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования. В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом. Данная норма устанавливает общее правило и сформулирована явно в отношении наиболее обычной ситуации: продажи единого объекта недвижимости (здания или сооружения) на едином земельном участке, находящемся в собственности одного лица. Однако принцип, заложенный в этой норме, на наш взгляд, действует и при продаже помещения в здании, расположенном на земельном участке, который находится в общей долевой собственности. Применительно к этой ситуации он означает, что доля в праве общей собственности должна переходить к приобретателю помещения в этом здании “автоматически”, следуя судьбе помещения.
В этой связи следует учитывать, что согласно позиции ВАС РФ к отношениям, связанным с нежилой недвижимостью, нежилыми помещениями возможно применение по аналогии норм о жилых помещениях (смотрите, например, п. 3 информационного письма Президиума ВАС РФ от 28 января 2005 г. N 90, постановление Президиума ВАС РФ от 9 декабря 2010 г. N 10438/10). В отношении же помещений в многоквартирном доме данная ситуация прямо урегулирована законом. Земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, находится в общей долевой собственности собственников помещений в этом доме (п. 4 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ, п. 1 ст. 290 ГК РФ). Собственник такого помещения не вправе осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество, отчуждать эту долю, а также совершать иные действия, влекущие за собой ее передачу отдельно от права собственности на указанное помещение (ч. 4 ст. 37 ЖК РФ, п. 2 ст. 290 ГК РФ). При отчуждении помещения доля в праве общей собственности на общее имущество переходит к приобретателю в силу закона (ч. 1 ст. 38 ЖК РФ). Соответственно, ее передача даже не входит в предмет сделки по купле-продаже помещения (смотрите также постановление ФАС Волго-Вятского округа от 19 апреля 2011 г. N Ф01-1203/11).
