Газета «Цена вопроса», 12 марта 2014 г.
Региональными властями 31 декабря минувшего года принята программа по капремонту в Волгоградской области. Рассчитана она на 30 лет, и это означает, что в течение всех этих лет мы ежемесячно будем отчислять некие суммы, чтобы когда-нибудь и наш дом отремонтировали.
ГДЕ ОЗНАКОМИТЬСЯ?
Саму программу в печатном виде найти не удалось. Она была опубликована в «Волгоградской правде» 22 января с перечнем сроков ремонта всех многоквартирных домов региона, но в свободной продаже появилась без документальных приложений. Так, из электронной версии полного издания следует, что, к примеру, дом в Волжском 1990 года постройки будет отремонтирован в 2033 году, а жилое строение 1966 года рождения в Волгограде – в 2019-м.
Идея, на первый взгляд, неплохая. Жилой фонд ветшает, и, если им не заниматься, на месте населенных кварталов точно будут руины. Изношенность жилищного фонда России составляет в настоящее время примерно 60-70%. Осталось только разобраться в достаточно сложной схеме сбора и использования собранных от населения денег.
СКОЛЬКО?
Ответ на главный вопрос – сколько будут платить волгоградцы, пока не озвучивается. Управляющие компании, которым мы его адресовали, отмалчиваются. То ли сами точно не знают, то ли не хотят заранее шокировать граждан. Говорят, дескать, решение должны принять региональные власти, ждем-с… Пока известно только следующее: «разбег» сборов в России за капремонт с 1 кв. метра жилплощади – от 2 до 10 рублей. Сравним…. Минимальный взнос – 2 рубля установил Санкт-Петербург. В «глубинке» суммы оказались побольше. В Новгороде – от 5,08 до 5,93 рубля, в Кургане, по предварительным данным, – чуть менее 7 рублей за 1 кв. м жилой площади. По данным, озвученным депутатом Волгоградской областной думы Андреем Попковым, в стадии обсуждения минимальный тариф для волгоградцев – 6 рублей, хотя ранее говорилось о коридоре от 6 до 14 рублей. Как пояснили в министерстве по строительству и ЖКХ, сумма тарифа разрабатывается и будет представлена на рассмотрение законодателям ориентировочно к апрелю.
КОГДА?
13 февраля региональные законодатели озвучили сроки наступления часа «Х»: платить начнем с 1 октября 2014 года. Наступило время для принятия решений – где аккумулировать деньги. В то же время в ряде городов России собственники жилья уже определяют «копилку». Жители Самары уже подвели окончательные итоги проверки протоколов общих собраний собственников многоквартирных домов, на их примере будем разбираться.
КОМУ?
Собственно, вариантов для аккумулирования средств немного – либо размещать деньги на спецсчете, открытом в банке с уставным капиталом не менее 20 млрд рублей (таких в регионе свыше 30), либо на счете регионального оператора – вышеуказанного фонда. Вопрос очередности и времени проведения ремонта домов будет регламентирован соответствующей региональной программой, рассчитанной на 30 лет.
Взять опять же Самару… Там из 19 335 домов 18 522 будут формировать фонды капитального ремонта на общем счете регионального оператора, 368 – на специальном счете под управлением регионального оператора, 445 – на специальном счете, владельцем которого является ТСЖ. То есть 95% населения выбрали регионального оператора. В Сызрани же жители более половины многоквартирных домов не выбрали счет для сборов на капремонт. Это означает одно – деньги «молчунов» пойдут к регоператору. В этом случае жильцы сами будут заниматься организацией ремонта, в т. ч. откроют счёт для накопления средств. Соответственно, приступить к ремонту можно будет только тогда, когда соберётся необходимая сумма.
А выбравшие регионального оператора ему же, кроме денег, собственно и передадут функции по организации ремонта (привлечение подрядчиков, контроль качества и сроков, приёмка работ). Он может «перебрасывать» средства одного дома для финансирования капремонта в другом и обратно – чтобы уложиться в график.
КУДА?
У нас, как всегда, все непросто. В Волгоградской области регоператор – это – имеющий статус некоммерческой организации Фонд, учредителем которого является министерство строительства и ЖКХ региона. Законопослушные жители уже начали проведение собраний по выбору «копилки», но… Они обязаны были уведомить в пятидневный срок регоператора, однако его юридического адреса им найти не удалось. Как поясняют в областном Минстрое, регоператор появится в регионе не ранее 18 марта…. Непонятно, признают ли уже проведенные собрания нелигитимными, или снова будет все не по правилам?!
ЦЕНА ВОПРОСА?
По сведениям из источников аппарата губернатора и правительства, на содержание фонда потребуется почти 17 млн рублей. Штат сотрудников, который займется аккумулированием ежемесячных взносов населения, составит, по предварительным расчетам, 32 человека. На одну зарплату работников этой структуры может уйти за первые 5 месяцев 2014 года 10 млн рублей. Жалование директора фонда может составить порядка 70 тысяч рублей в месяц, его заместителя – 60 тысяч, начальников отделов – по 40 тысяч, специалистов – по 37 тысяч. Несмотря на достаточно высокую зарплату, раз в квартал сотрудникам фонда может выплачиваться премия в размере 25% от оклада. Кроме того, в смете расходов фонда с января по май 2014 года – услуги связи (34 тысячи рублей), аренда офиса (600 тысяч рублей), командировочные расходы (168 тысяч рублей) и прочее. Предполагаются и закупки, в частности, двух автомобилей стоимостью по 800 тысяч рублей каждый, 35 письменных столов и стульев, 10 шкафов, 25 компьютеров, холодильника и даже микроволновых печек с электрочайниками.
Откуда эти средства, если по законодательству тратиться собранные населением деньги могут только на капремонт? Первоначально – за счет бюджетной казны, а затем?
ЗА ЧЕЙ СЧЕТ?
В Законе Волгоградской области от 19 декабря 2013 года №174-ОД «Об организации проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, расположенных на территории Волгоградской области», принятом Волгоградской областной Думой 5 декабря 2013 года отмечено (цитируем):
«…Обеспечение административно-хозяйственной деятельности регионального оператора осуществляется за счет:
n доходов от осуществления предпринимательской деятельности;
n доходов от размещения временно свободных средств, кроме средств фондов капитального ремонта;
n поступлений от учредителя;
n иных источников, не запрещенных законодательством Российской Федерации».
Не совсем понятно, какую предпринимательскую деятельность будет вести рег-оператор? Но для того, чтобы быть окупаемыми, по нашим соображениям, резервы, конечно, есть. К примеру, банковские проценты, начисленные за хранение денег на счете. А деньги это будут немалые – сотни миллионов рублей.
ЕСТЬ НЮАНСЫ?
А как быть нанимателям жилья? Неприватизированная квартира, в которой живет наниматель, является муниципальной собственностью. В этом случае наниматель должен вносить только плату за текущий ремонт.
Но представим ситуацию: в доме, требующем капитального ремонта, он не производился вовсе, а наниматель приватизировал квартиру и стал собственником. Теперь, в соответствии с ЖК РФ, он обязан платить за капитальный ремонт. При этом бывший собственник (муниципалитет) не выполнил своих обязательств. Должен ли бывший наниматель, а ныне собственник, платить за капитальный ремонт, который обязан был произвести наймодатель?
Согласно статье 16 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в РФ», при приватизации занимаемых гражданами жилых помещений в домах, требующих капитального ремонта, за бывшим наймодателем сохраняется обязанность производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда.
И лишь после исполнения бывшим наймодателем законных обязательств по капитальному ремонту долг по производству последующих ремонтов ляжет на граждан, приватизировавших жилые помещения. В общем, интересная деталь получается: по закону не только капремонт произвести, но даже приборы учета потребления энергии должен был установить муниципалитет за свой счет, перед тем как передать квартиру в собственность по приватизации.
ИНВЕСТИРОВАТЬ ИЛИ ВКЛАДЫВАТЬ?
У граждан же масса вопросов: Как сохранить деньги от инфляции? Что будет, если лопнет банк, где на счете хранятся деньги? И один из главных на сегодняшний день – что будет с деньгами, которые хранятся на собственном счете, например, тех же ЖСК? Государственные банки предлагают смешные проценты – менее одного процента годовых. В коммерческих банках ставки чуть выше – 4-5 процентов, но и они не покрывают даже официальной инфляции, не говоря уже о реальной. Существуют даже платные тарифы по обслуживанию счета.
С другой стороны, в свете последних событий есть опасность, что тот или иной банк лопнет, и совершенно непонятно, что тогда будет с деньгами и ремонтом. И абсолютно логично предположить, что, если средства не инвестировать, они обесценятся, а если вкладывать – можно прогореть.
ГАРАНТИИ?
Граждане хотят гарантий. Это логично: если уж государство сделало платежи на капремонт обязательными, обязательными должны быть и гарантии. К слову, согласно вышеупомянутому Закону Волгоградской области №174-ОД (цитируем): «….Собственники помещений в многоквартирном доме, принявшие решение о формировании фонда капитального ремонта на счете регионального оператора, а также собственники помещений в многоквартирном доме, не принявшие решение о способе формирования фонда капитального ремонта, в случае, предусмотренном частью 7 статьи 170 Жилищного кодекса Российской Федерации, обязаны заключить с региональным оператором договор о формировании фонда капитального ремонта и об организации проведения капитального ремонта. Сложно представить себе бумажный объем этих договоров, но обязательства регоператора там наверняка будут прописаны, в том числе и о возврате средств – в случае невыполнения регоператором своих обязательств.
КТО КОНТРОЛИРУЕТ?
Как отмечают в Фонде содействия реформированию ЖКХ, целевое использование средств фонда капремонта будут контролировать не только собственники и общественники, но и государство – независимо от того, где формируется такой фонд: на специальном счёте дома или на счёте регоператора. Государственный контроль возлагается на Росфиннадзор, органы государственного финансового контроля в регионах и органы муниципального финансового контроля, а также Счётную палату РФ, контрольно-счётные и финансовые органы субъектов и муниципальных образований.
Региональный оператор несёт ответственность перед собственниками, которых он обслуживает, за неисполнение обязательств по договору о формировании фонда капремонта и организации его проведения. А субъект РФ – субсидарную с регоператором ответственность. За деятельностью оператора следит и Госжилнадзор.
БОМБА ИЛИ БЛАГО?
Пока жители домов не получили дополнительные квитанции на оплату… Пока… Но, как выразился спикер Волжской городской Думы на заседании ОНФ Дмитрий Ястребов, грядущие платежки это – «бомба», которая грозит в ближайшее время «взорваться». Народный гнев падет на головы управляющих компаний.
Это понимают муниципальные власти и предпринимают робкие попытки заведомо объяснить гражданам – что к чему. Что же касается региональных властей… Председатель областного Правительства дал поручение профильным ведомствам до 1 апреля представить нормативную базу, регламентирующую работу региональной системы капремонта. До конца февраля регионалы должны разработать «дорожную карту» с обозначением четких сроков реализации всех необходимых мероприятий.
К сведению собственников жилья: каждый четверг в учебно-курсовом комбинате в г. Волгограде на ул. Голубинской, 1 проходят семинары для всех желающих разобраться в этом вопросе.
АВТОРИТЕТНОЕ МНЕНИЕ
Станислав Коротков, депутат Волгоградской областной думы:
– Важно понимать, что в программу попадут лишь те собственники, изношенность жилья которых менее 70%. Поэтому законом предусмотрен 6-месячный срок, в течение которого весь жилой фонд региона надо пересмотреть на предмет, не попадает ли дом в статус ветхого и аварийного. На сегодняшний день достаточно акта Госжилинспекции, чтобы попасть в этот список. Поэтому региональная программа, в которой перечислены даты ремонта буквально каждого многоквартирного дома, будет корректироваться. Здесь возникает ряд вопросов – лягут ли все расходы по переселению из ветхого и аварийного жилья на плечи субъектов или будут финансироваться из федеральных источников. Если говорить о ремонте, сегодня речь идет о пропорции 51% – субъект, 49% – Федерация. Сумма сборов еще не утверждена, но отмечаю, что установленная законодателями минимальная цена будет применена к тем собственникам, которые не проведут собрания. Сегодня мы предполагаем, что она не превысит 6 рублей с квадратного метра. Не исключаю, что в будущем году она возрастет до 11 рублей.
Павел Качкаев, зампредседателя Комитета Госдумы
по жилищной политике и жилищно-коммунальному хозяйству:
– Бояться нововведения не следует. Напротив, нужно воспринимать его позитивно, изучив опыт. В Уфе ещё в апреле 2006 г. был создан объединённый городской Фонд капитального ремонта. Собственники 3878 домов перечисляют средства на единый расчётный счёт регионального оператора. В 2006 г. – по 1 руб. 20 коп. за 1 кв. м, в 2013 г. – по 2 руб. 80 коп. За время существования городского фонда привлечено более 2,8 млрд руб. Произведён выборочный капитальный ремонт 1943 домов, заменено более 1300 систем водоснабжения и водоотведения, 500 кровель, 200 систем электроснабжения домов, выполнены и другие работы. Большую поддержку оказал Фонд содействия реформированию ЖКХ, при помощи которого с 2009 г. в Уфе дополнительно проведён комплексный капитальный ремонт ещё 555 домов.
